Novostavby jako investice: Kdy dávají větší smysl než starší byty?
Starý byt, nebo novostavba? Správná odpověď záleží na tom, čeho chcete jako investor dosáhnout.
Hostem podcastu byl Petr Hofman, investor a finanční poradce, který se dlouhodobě zaměřuje na nové developerské projekty. Martin Kořenek staví portfolio hlavně na starších bytech, takže rozhovor ukázal dva přístupy vedle sebe.
Pointa: nejde o souboj starý byt vs. nový byt. Jde o správnou strategii podle cíle investora.
V kostce
Novostavba má často nižší okamžitý výnos, ale menší technické riziko.
Se staršími byty jde rychleji budovat objem portfolia.
Investiční byt je finanční produkt: hypotéka, páka, inflace, nájemní smlouva.
V předprodeji bývá cena nejnižší, protože developer potřebuje splnit předprodeje kvůli financování.
Pokud cena do kolaudace vzroste, vlastní kapitál pracuje velmi efektivně. Růst ale není zaručený.
Starší byt vs. novostavba
Starší byt | Novostavba | |
|---|---|---|
Okamžitý výnos | Obvykle vyšší | Často nižší |
Technické riziko | Vyšší, záleží na stavu domu | Nižší |
Atraktivita pro nájemníky | Podle stavu a lokality | Vysoká |
Růst hodnoty | Podle lokality a úprav | Možný už před kolaudací |
Typická strategie | Rychleji budovat objem portfolia | Méně nemovitostí, ale kvalitnějších |
Investiční byt je finanční produkt
Petr Hofman připomíná, že investiční byt není jen cihla a omítka. Patří k němu kupní smlouva, hypotéka, nájemní smlouva, inflace, finanční páka, riziko a dlouhodobý plán. Nestačí proto sledovat cenu za metr nebo aktuální výnos. Investor musí chápat celý ekonomický kontext.
Dva přístupy, dva cíle
Martin Kořenek se soustředí hlavně na starší byty, se kterými jde rychleji budovat větší objem portfolia. Petr Hofman vidí, že část klientů nechce mít desítky starších bytů. Raději budou mít méně nemovitostí, ale novějších, kvalitnějších a v silnějších lokalitách. Ani jeden přístup není univerzálně lepší. Rozhoduje, čeho chcete dosáhnout.
Proč se dívat na předprodeje
U developerských projektů bývá první fáze prodeje cenově nejzajímavější. Developer potřebuje splnit předprodeje, aby získal financování projektu, a proto může nabídnout nižší vstupní cenu. S postupem výstavby ceny obvykle rostou.
Zjednodušený příklad: byt za 4 miliony, v předprodeji zaplatíte zálohu 20 %, tedy 800 000 Kč. Pokud cena bytu do kolaudace vzroste o 10 %, hodnota se zvýší o 400 000 Kč. To je 50 % na vložený kapitál ještě předtím, než byt začne vydělávat na nájmu. Příklad nepočítá s náklady a růst ceny není zaručený.
Martin k tomu přidal vlastní zkušenost: u několika garsoniér koupených v předprodeji viděl po kolaudaci výrazný nárůst hodnoty.
Na co si dát u předprodeje pozor
zpoždění výstavby, které posune nájem i hypotéku,
finanční stabilita developera,
změna trhu během dvou až tří let výstavby,
financování při kolaudaci: od 1. 4. 2026 ČNB u investičních hypoték doporučuje LTV nejvýše 70 %.
Časté otázky
Vyplatí se investovat do novostavby?
Může, pokud vám jde o kvalitu, nižší technické riziko a růst hodnoty. Počítejte ale s tím, že okamžitý výnos z nájmu bývá nižší než u starších bytů.
Co je předprodej bytu?
První fáze prodeje developerského projektu, často ještě před zahájením nebo v průběhu výstavby. Ceny v ní bývají nejnižší, protože developer potřebuje splnit předprodeje kvůli financování.
Jaká jsou rizika koupě bytu v předprodeji?
Zpoždění výstavby, finanční problémy developera, změna trhu a nutnost zajistit hypotéku až při kolaudaci, kdy mohou platit jiné podmínky.
Starší byt, nebo novostavba pro začátečníka?
Záleží na cíli. Starší byt obvykle přinese vyšší výnos a rychlejší růst portfolia, novostavba menší starosti a vyšší kvalitu. Rozhodněte se podle strategie, ne podle toho, co se vám víc líbí.