Když banka řekne dost: Jak dál financovat růst realitního portfolia
Najít dobrý byt umí spousta investorů. Zafinancovat druhý, třetí a další je úplně jiná disciplína.
Hostem podcastu byl Adam Pospíšil ze společnosti Evergreen Finance, hypoteční specialista, který investorům pomáhá najít cestu mezi jejich cíli a metodikou bank.
Ústřední myšlenka rozhovoru: investor bez peněz je špatný investor. Skvělý byt za výbornou cenu vám je k ničemu, když nemáte připravené financování. Koupí ho někdo jiný.
V kostce
U investora nerozhoduje jen sazba, ale metodika banky a prostor pro další úvěry.
O pár desetin procenta nižší sazba může zavřít dveře k dalším nákupům.
Od 1. 4. 2026 ČNB doporučuje u investičních hypoték LTV max. 70 %.
Před žádostí o úvěr: doložitelné příjmy, zaplacené daně, čisté registry.
Mladí lidé by si měli budovat historii v úvěrových registrech.
Sazba není všechno
Největší rozdíl mezi běžným klientem a investorem je v prioritách:
Hypotéka na vlastní bydlení | Financování investora | |
|---|---|---|
Hlavní priorita | Nejnižší sazba | Prostor pro další růst |
Na co se dívat | Výše měsíční splátky | Metodika banky, zástavy, refinancování, započítání nájmů |
Cena špatné volby | Vyšší splátka | Zablokovaný růst portfolia |
Častá chyba: investor si vezme hypotéku tam, kde dostane o trochu lepší sazbu. Později zjistí, že banka neumí flexibilně pracovat s jeho portfoliem. Krátkodobě ušetří pár desetin procenta, dlouhodobě si zavře dveře k dalším nákupům.
Jak banky vidí investory s více byty
Obchodníci v bankách často chtějí najít cestu, risk oddělení ale bývá konzervativnější. Při větším počtu nemovitostí některé banky snižují LTV, zkracují splatnost nebo přidávají další omezení. To zhoršuje cashflow a komplikuje další růst.
K tomu se přidávají pravidla regulátora. Od 1. dubna 2026 Česká národní banka u investičních hypoték, tedy na byt k pronájmu nebo na třetí a další nemovitost, doporučuje LTV nejvýše 70 % a limit DTI 7 (zdroj: ČNB). U bytu za 3 miliony tak potřebujete aspoň 900 000 Kč vlastních zdrojů.
Adam zároveň upozorňuje, že se trh mění. Banky mají hodně likvidity a budou muset víc přemýšlet o produktech pro investory, protože klasická hypotéka na bydlení člověku s několika byty často nestačí.
Co si připravit před žádostí o financování
Přehled příjmů. Vědět přesně, kolik vyděláváte a jak to doložíte.
Zaplacené daně. Nedoplatky banku spolehlivě vyděsí.
Čisté registry. Zkontrolujte, co o vás úvěrové registry říkají.
Otevřenost. Nezamlčujte staré problémy, banka je stejně najde.
Vyřešené drobné závazky. Malé úvěry a splátky zbytečně snižují bonitu.
Historie důvěry pro mladé
V Česku nefunguje americké kreditní skóre, ale banky se dívají do registrů. Když o vás nic nevědí, nejste pro ně čitelní. I malý kontokorent, který nikdy nevyužijete a později zrušíte, může pomoct vytvořit základní historii.
Myslete o nákup dopředu
Financování není formalita, ale strategická část investování. Špatně zvolená banka, nevhodná struktura úvěru nebo nepořádek v registrech vás zastaví dřív než trh. Řešte proto nejen aktuální nákup, ale i ten další. Nejen sazbu, ale i metodiku. Nejen dnešní schválení, ale prostor pro portfolio za dva, tři nebo pět let.
Časté otázky
Proč mi banka nechce dát další hypotéku?
Nejčastěji kvůli limitům na zadlužení, metodice banky pro více nemovitostí nebo nepořádku v registrech a příjmech. Jiná banka s jinou metodikou může situaci vidět odlišně.
Jaké LTV platí pro investiční hypotéky?
Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje u investičních hypoték LTV nejvýše 70 %. Potřebujete tedy aspoň 30 % ceny nemovitosti z vlastních zdrojů.
Co si připravit před žádostí o hypotéku na investiční byt?
Doložitelné příjmy, zaplacené daně, čisté úvěrové registry a vyřešené drobné závazky. A nezamlčovat staré problémy.
Pomůže mi kontokorent vybudovat úvěrovou historii?
Může. Banky sledují registry, a pokud v nich o vás nic není, nejste pro ně čitelní. Malý, nevyužívaný a později zrušený kontokorent vytvoří základní stopu.