Investujete špatně? 7 mýtů, které vás brzdí víc, než si myslíte

Investování do nemovitostí není o štěstí ani dokonalém načasování. Největší rozdíl dělá systém, disciplína a schopnost nenechat se brzdit špatnými představami.

Většina lidí se investování nebojí proto, že by nerozuměla penězům. Bojí se hlavně mýtů, které kolem investování kolují. Právě ty často způsobí, že lidé nezačnou vůbec, nebo začnou špatně.

V kostce

• Investovat můžete i bez expertních znalostí. Potřebujete systém a základy: lokalitu, čísla, financování, nájem a rizika.

• Ztráta vzniká až prodejem. Když byt dál vydělává a zvládáte splátky, krátkodobý pokles ceny nemusí být problém.

• Po poklesu o 25 % potřebujete růst o 33 %, abyste byli zpátky. Sledujte i absolutní čísla a cashflow.

• Diverzifikace nejsou tři stejné byty ve stejné lokalitě, ale různé lokality, dispozice a typy nájemníků.

• Dno trhu nikdo nepozná. Kupujte, když sedí čísla, lokalita a financování.

Mýtus 1: Musíte být expert

Nemusíte. Investování nestojí na genialitě, ale na systému. Potřebujete rozumět základům:

• lokalitě,

• číslům,

• financování,

• nájmu,

• rizikům.

Zbytek se naučíte cestou, nebo ho řešíte s lidmi, kteří mají zkušenost.

Mýtus 2: Když cena klesne, přicházíte o peníze

Skutečná ztráta vzniká až ve chvíli, kdy prodáte. Pokud byt dál generuje nájem, máte rezervu a zvládáte splátky, krátkodobý pokles ceny nemusí znamenat problém.

Mýtus 3: Procenta fungují oběma směry stejně

Když investice klesne o 25 %, následný růst o 25 % nestačí. Z hodnoty 100 se dostanete na 75 a po růstu o 25 % jen na 93,75. Abyste byli zpátky na 100, potřebujete růst zhruba o 33 %.

Proto sledujte i absolutní čísla, cashflow a dlouhodobý trend, ne jen procenta.

Mýtus 4: Víc bytů znamená diverzifikaci

Tři byty ve stejné lokalitě, stejném typu domu a pro stejný typ nájemníků riziko nerozloží. Skutečná diverzifikace znamená různé:

• lokality,

• dispozice,

• segmenty nájemníků,

• nastavení financování.

Mýtus 5: Vyplatí se počkat na dno trhu

Nikdo přesně neví, kdy dno přijde. Mnoho lidí čeká na ideální moment tak dlouho, až jim utečou roky i příležitosti. Větší smysl dává kupovat tehdy, když sedí čísla, lokalita a financování.

Mýtus 6: Levná nemovitost je dobrá investice

Není. Nízká cena může skrývat špatný technický stav, problémový dům, vysoké náklady nebo slabou poptávku po nájmu. Cílem není koupit nejlevnější byt. Cílem je koupit nemovitost, která bude dlouhodobě vydělávat.

Mýtus 7: Trh vám něco dluží

Nedluží. Ceny, sazby i poptávka po nájmu se mění. Proto potřebujete rezervu, plán a schopnost reagovat. Investor se systémem ustojí i horší období. Investor, který spoléhá na štěstí, dřív nebo později narazí.

Přemýšlejte jako investor

Investování do nemovitostí není o dokonalém načasování. Je o tom, jestli umíte pracovat s čísly, rizikem a vlastním chováním. Většina lidí neudělá chybu kvůli špatnému trhu. Udělá ji, protože uvěří špatné představě.

Časté otázky

Musím být expert, abych mohl investovat do nemovitostí?

Ne. Stačí systém a základy: lokalita, čísla, financování, nájem a rizika. Zbytek se dá naučit cestou nebo řešit s lidmi, kteří mají zkušenost.

Kolik musí investice vyrůst, aby dorovnala pokles o 25 %?

Zhruba o 33 %. Z hodnoty 100 se po poklesu o 25 % dostanete na 75 a k návratu na 100 potřebujete růst o 25 z 75, tedy o 33,3 %.

Vyplatí se čekat s koupí bytu na dno trhu?

Dno trhu nikdo spolehlivě nepozná. Větší smysl dává kupovat, když sedí čísla, lokalita a financování.

Co je skutečná diverzifikace v nemovitostech?

Byty v různých lokalitách, s různými dispozicemi, pro různé typy nájemníků a s různě nastaveným financováním. Tři stejné byty vedle sebe riziko nerozloží.