Proč správa nemovitostí rozhoduje o tom, jestli vám byt vydělává, nebo bere čas

Pronájem bytu nekončí podpisem smlouvy s nájemníkem. O výsledku rozhoduje správa: systém, kontroly a schopnost předcházet problémům.

Hostem podcastu Martina Kořenka byl Tomáš Suchomel, zakladatel společnosti VITOM a služby Garantovaný nájem, která dnes spravuje kolem tisícovky bytů.

Rozhovor se točí kolem části realitního investování, která není sexy, ale rozhoduje o výnosu: neplatící nájemníci, poškozené byty, předávací protokoly a procesy, které tomu předcházejí.

V kostce

  • Garantovaný nájem: firma si byt pronajme, podnajímá ho dál a majiteli garantuje příjem i při neplacení.

  • Nejdražší chybou majitelů bývá povrchní předání bytu bez důkazů o jeho stavu.

  • Protokol VITOM má desítky položek a u běžného bytu stovky fotografií.

  • Kvalitně připravený byt přitahuje lepší nájemníky a znamená méně práce.

  • U jednoho bytu můžete mít roky štěstí. U portfolia rozhoduje statistika, a proto potřebujete proces.

Jak funguje garantovaný nájem

Služba vznikla z potřeby jednoho investora, který vlastnil více bytů, ale nechtěl řešit pronájem, nájemníky ani provoz. Chtěl jistotu, že mu nájem přijde. Z toho postupně vyrostl systém, který dnes spravuje kolem tisícovky bytů.

Garantovaný nájem není klasická správa. Firma si byt od majitele pronajme, dál ho podnajímá a majiteli garantuje příjem i ve chvíli, kdy podnájemník nezaplatí. Riziko tak nese správce, a proto musí mít přesný proces:

  • výběr nájemníků,

  • pravidelné kontroly bytu,

  • podrobné předávací protokoly,

  • právní dokumentaci,

  • zákaznický servis a technickou péči.

Chyby, které majitele stojí nejvíc

  1. Žádné pravidelné kontroly. Problém se pak odhalí až při odchodu nájemníka.

  2. Spoléhání na první dojem. Sympatický člověk ještě není spolehlivý plátce.

  3. Povrchní předání bytu. Bez přesné dokumentace stavu se škoda vymáhá velmi těžko.

Pro představu: protokol VITOM má desítky položek a u běžného bytu při předání vznikají stovky fotografií. Bez důkazů je majitel ve sporu skoro vždy ve slabší pozici.

Stav bytu určuje, jaké nájemníky přitáhnete

Levně vybavený nebo špatně udržovaný byt přitahuje horší nájemníky, generuje víc požadavků a dlouhodobě snižuje výnos. Kvalitně připravený byt se lépe pronajímá, nájemníci v něm zůstávají déle a je s ním méně práce.

Podle čeho poznat dobrého nájemníka

  • platební schopnost, ne jen dobrý dojem,

  • transparentnost v tom, co o sobě říká,

  • komunikace, když se něco děje,

  • respekt k pravidlům domu a smlouvy.

Kdo ví, že nezaplatí, měl by se ozvat dopředu. Pokud majitel začne neplacení řešit až zpětně, často už je pozdě.

Krizové situace přijdou, otázka je kdy

Neplatiči, škody, právní komplikace, úmrtí v bytě, lidé, kteří se snaží systém zneužít. U jednoho bytu můžete mít roky štěstí. U většího portfolia rozhoduje statistika. Proto potřebujete proces, ne náhodu.

Investice do nemovitosti podpisem kupní smlouvy nekončí, často teprve začíná. Kdo chce budovat portfolio dlouhodobě, musí řešit i správu, kontroly a lidi, kteří se o byty starají.

Časté otázky

Co je garantovaný nájem?

Služba, při které si správcovská firma byt od majitele pronajme, podnajímá ho dál a majiteli garantuje pravidelný příjem, i když podnájemník nezaplatí.

Jak se chránit před poškozením bytu nájemníkem?

Podrobným předávacím protokolem s fotografiemi, pravidelnými kontrolami a jasnou nájemní smlouvou. Bez důkazů o původním stavu se škoda vymáhá velmi těžko.

Jak vybrat dobrého nájemníka?

Ověřte platební schopnost, nespoléhejte na první dojem a sledujte, jak člověk komunikuje a jestli respektuje pravidla už při jednání o nájmu.

Vyplatí se svěřit byt do správy?

Záleží na počtu bytů a vašem čase. U jednoho bytu správu zvládnete sami. S rostoucím portfoliem roste i počet krizových situací a profesionální proces se začne vyplácet.